Avec la baisse des taux d’intérêt, nombre d’emprunteurs s’interrogent sur l’opportunité de renégocier les conditions financières de leur prêt immobilier. Lorsque le jeu en vaut la chandelle, il ne faut pas avoir peur de se livrer à un véritable parcours du combattant. Voici les questions à se poser.
Quand renégocier son prêt ?
Pour envisager de renégocier son prêt auprès de son banquier ou de le faire racheter par un autre banquier, au moins deux conditions sur trois doivent être réunies. A commencer par un différentiel de taux d’intérêt d’au moins un point. Autre critère à prendre en compte : l’état d’avancement du crédit. ” Plus le prêt est récent, plus le rachat peut s’avérer attractif pour l’emprunteur ” remarque Ari Bitton, directeur associé chez ab courtage. S’il consulte son tableau d’amortissement, l’emprunteur constatera que le montant des intérêts qu’il règle au banquier, décroît au fil des années. En début de parcours, il paye donc beaucoup d’intérêts à la banque. La troisième condition a trait au montant du capital restant dû pour le financement. Un montant d’au moins 50.000 euros pour réaliser une opération de renégociation.
Comment renégocier son prêt immobilier ?
Lorsque deux des trois conditions ci-dessus sont réunies, il reste à l’emprunteur à consulter son banquier et la concurrence. Comme son banquier ne voit pas cette opération d’un bon oeil, il ne faut pas s’attendre à des miracles. Tout au plus un gain de 0,2 ou 0,5 point sur le taux. A moins que l’emprunteur soit un gros client disposant de placements dans cette banque. En la menaçant de les transférer dans un autre établissement bancaire, il dispose d’un certain poids dans la négociation.
En dehors de ce cas particulier, il convient de faire le tour des banques soit directement soit en s’adressant à des courtiers de crédit. Touchés de plein fouet par la baisse du nombre de transactions, ces professionnels prônent le rachat de crédit, qui leur suscite de l’activité.
Racheter son crédit signifier contracter un prêt moins cher auprès d’une autre banque pour rembourser l’ancien. La pratique se développe.” Depuis deux mois, quasiment deux dossiers sur dix portent sur le rachat de crédit, poursuit Ari Bitton. La tendance devrait se poursuivre au cours du premier semestre 2010, période au cours de laquelle les taux d’intérêt devraient rester à un niveau bas”.
Quels frais prendre en compte pour renégocier son prêt immobilier ?
L’emprunteur qui rachète son prêt s’expose à trois grands types de frais : ceux de dossier, les pénalités de remboursement anticipé et les garanties.
Les frais de dossier. Toujours en fonction de son profil patrimonial, il est possible de les négocier directement auprès d’une banque. Mais ce poste s’élève généralement à plusieurs centaines d’euros. Un courtier comme abcourtage retient entre 600 et 700 euros de frais par dossier faisant l’objet d’un rachat.
Les pénalités de remboursement anticipé. Même si la loi les plafonne à 3% du capital restant dû, leur poids est loin d’être négligeable. Seule échappatoire pour les éviter : avoir négocié les pénalités lors de la souscription du prêt initial.
Les garanties. Là encore, il faut compter sur quelques milliers d’euros. Pour garantir les risques d’impayés, les banquiers prennent une garantie réelle – hypothèque ou privilège de prêteur de deniers- sur le bien immobilier qu’ils financent. A moins qu’ils ne se contentent d’une caution accordée par un organisme spécialisé, de type Crédit Logement ou Saccef.
Quelque soit le type de garantie, un emprunteur changeant de banque pour son prêt immobilier, devra “lever” la garantie du prêt d’origine et en prendre une autre, pour le nouveau financement.
info pratique:
en réduisant sa mensualité dans son nouveau prêt accordé à 3,55% au lieu de 4,95%, l’emprunteur se prive d’une économie d’intérêts de 4.142 euros. Le fait de conserver sa mensualité d’origine lui permet de gagner 15.045 euros. La solution de diminuer la durée du prêt s’avère donc plus judicieuse. La solution idéale consiste même à majorer sa mensualité afin de réduire encore plus la durée de son prêt. Au final d’alléger davantage le coût total de son crédit.
source: les Echos
Le principe du rachat de credit est simple : l’organisme qui finance la restructuration va racheter les crédits aux autres banques ou organismes financiers ( prêt immobilier, pret personnel , crédits renouvelables …), et les regrouper en un seul crédit .
